Embora ideia da finitude humana imponha-nos grande dificuldade e desconforto, a verdade é que, sob o aspecto jurídico, a morte constitui um evento de inegável relevância, sobretudo quanto aos seus efeitos.
Do ponto de vista patrimonial, é o evento que determina a abertura da sucessão, ou seja, o momento a partir do qual a propriedade dos bens do falecido transmite-se, sem maiores formalidades ou condições, aos respectivos herdeiros que, por sua vez, manterão, em regime de condomínio, a propriedade dessa massa de bens até que sobrevenha a partilha dela, seja por acordo entre eles próprios, seja por uma sentença judicial imposta por decorrência de um litígio entre aqueles.
Ocorre que um grande número de pessoas, mesmo diante da certeza de todos – inclusive si próprios – passarão, e sem ter contado com um mínimo planejamento para esse momento (que é inevitável), acabam por deixar bens e direitos, especialmente aqueles relativos ao patrimônio imobiliário, em situação de extrema desorganização e fragilidade, a ponto de não só dificultar, mas até mesmo inviabilizar a regularização que será necessária para que os herdeiros possam desfrutar dele.
Não é incomum depararmo-nos com imóveis adquiridos através de contratos particulares sem que tenha havido qualquer preocupação em se obter a outorga de escritura definitiva, ou mesmo declaração, por parte dos vendedores, de que o preço tenha sido quitado; imóveis possuídos por filhos (ou netos) por mera continuidade de posse mantida pelos respectivos pais (ou avós), sem que os atuais possuidores tenham a mínima ideia do título jurídico pelo qual a posse anterior tenha sido adquirida.
Enfim, são variadas e incontáveis as situações de fato nas quais poderá se encontrar o interessado na efetiva regularização desse patrimônio, a qual, por outro lado, deverá ser feita levando-se em consideração custos, tempo e efetiva possibilidade de êxito.
De outro lado, deverá haver sempre atenção aos impactos tributários de uma ou outra formas de regularização.
O advento da usucapião extrajudicial, por exemplo, deu nova perspectiva à obtenção da propriedade imobiliária pela via da posse que o herdeiro detém sobre o imóvel, independentemente da situação jurídica anterior daquele de quem a mesma tenha sido transmitida. Na medida em que as condições (ou ausência de outras tantas) forem constatadas, poderá ser o pedido de usucapião alternativa interessante, até mesmo sobrepondo-se ao inventário.
De outro lado, caso os herdeiros tenham farta documentação que demonstre a existência de contrato de compromisso de compra e venda e também a prova de que o preço dele foi quitado, poderá fazer sentido que tais direitos (denominados aquisitivos) sejam objeto do inventário e, posteriormente, em nome dos herdeiros, seja intentada ação para obter uma sentença judicial que equivalha a uma manifestação de vontade do vendedor para a outorga da escritura definitiva, essa que será registrada no cartório de imóveis.
Falecido o vendedor, em outra hipótese, sem que o mesmo tenha outorgado a sobredita escritura, poderá o comprador requerer a abertura do inventário daquele para que, após, seja nomeado e autorizado o inventariante para representar o espólio no cumprimento da obrigação de outorgar a escritura.
Enfim, embora as diversas alternativas de regularização do patrimônio após a morte de seu titular, o que sempre demandará a necessidade não só de conhecimento delas, mas também daquela que mais se amolda a necessidade dos interessados, o melhor e mais eficaz tratamento será sempre o preventivo, via planejamento sucessório, evitando-se os caminhos, não raro, longos e tortuosos da regularização corretiva após o falecimento do titular.
Por Eduardo Pires