A compra e venda de imóveis é um tipo de negociação corriqueira. Contudo, a decisão de comprar um bem pode não ser o último passo nesse processo, pois, muitas vezes, após a assinatura do contrato, há imprevistos que resultam na rescisão dele. Essa situação pode acontecer, por exemplo, quando uma das partes desiste do negócio ou deixa de cumprir suas obrigações contratuais. De todo modo, na imensa maioria das vezes, haverá prejuízo financeiro.
Quando se trata de compra e venda realizada entre particulares, por não existir relação de consumo, as partes estarão em igualdade de condições. Assim, as regras serão aquelas estabelecidas no contrato conforme disposto no artigo 421 de seguintes do Código Civil.
Nestes casos, quando a rescisão se der por conta do vendedor, este terá de devolver ao comprador todos os valores recebidos, com o acréscimo de correção monetária pelo índice estabelecido em contrato. Quando a rescisão se der pelo comprador, é comum que este não tenha direito a devolução do sinal, nos termos dos artigos 417 a 420 do Código Civil. Em ambos os casos, será válida a aplicação de multa livremente determinada no contrato.
De outro lado, quando a negociação for feita por empresas que exercem atividade de comercialização de imóveis e compradores que utilizarão o bem como destinatário final haverá caracterização da relação de consumo, aplicando-se as regras do Código de Defesa do Consumidor.
Nestes casos, o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento sumulado, determinando que “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” ¹.
Como se vê no entendimento acima, quando a rescisão se der por culpa do vendedor, a exemplo de construtoras que não cumprem o prazo estipulado para entrega do imóvel, a devolução das parcelas pagas ao comprador deve ser imediata e incluem até mesmo valores gastos a título de corretagem. Aliás, a depender da situação, a construtora pode ser condenada ao pagamento de indenização por danos morais.
Por sua vez, caso a rescisão ocorra por inadimplência do comprador, é considerado válido que o vendedor retenha até 25% do valor já recebido para compensar custos e prejuízos, conforme definido pela Lei 13.786/2018. Logo, caso haja tentativa de retenção superior a este percentual, o judiciário deve ser acionado para rechaçar tal comportamento e afastar a abusividade.
De qualquer modo, é importante lembrar que antes de se adquirir um imóvel, seja com uma incorporadora/construtora, seja com um particular, é necessária apuração detalhada de todas as cláusulas do contrato, preferivelmente com a validação de um advogado, minimizando o risco de uma cansativa e custosa disputa judicial.
Por Iza Araújo Ribeiro