A base de cálculo para a incidência do ITBI não poderá ser estabelecida unilateralmente pelos municípios, em favor de quem o tributo é recolhido.
Há pouco menos de um ano, escrevemos, neste mesmo espaço, sobre a indefinição jurídica sobre a base de cálculo do ITBI, uma vez que a grande maioria dos municípios brasileiros tem norma jurídica que lhe resguarda a possibilidade de, unilateralmente, definir o valor de mercado do imóvel, nos termos do Código Tributário Nacional (CTN), que servirá de base ao cálculo do ITBI, cujas alíquotas costuma variar entre 1 a 3% do referido valor.
Tradicionalmente, a cobrança do ITBI, por conta disso, sempre acabava por se basear no valor venal de referência (VVR), que constitui valor significativamente superior ao valor utilizado, pelo próprio fisco, para lançamento do IPTU.
Em 2.019, o TJSP julgou o Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) nº 2243516-62.2017.8.26.0000, pelo qual consolidou o entendimento de que a base de cálculo do ITBI deveria corresponder ao valor venal do imóvel para fins de lançamento de IPTU, ou o valor da transação imobiliária, prevalecendo o que fosse maior.
Contudo, no mês passado o STJ julgou o Recurso Especial nº 1937821/SP, representativo de controvérsia e, portanto, submetido ao sistema de julgamento de recursos repetitivos, cuja decisão tem efeito vinculante e deverá ser observada nos processos que atualmente discutem a mesma questão, assim como em outros futuros que venha a discuti-la, conforme determina o artigo 1.039 do CPC.
Pela decisão do STJ, que é objeto do Tema Repetitivo nº 1.113, foram firmadas a e aprovadas as seguintes teses jurídicas:
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Como se vê pelo conteúdo das teses firmadas pelo STJ, o valor do negócio declarado pelo contribuinte, além de não estar vinculado àquele que é usado pelos municípios para lançamento do IPTU, goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado e somente poderá ser questionado pelo fisco através de procedimento administrativo.
Ou seja, os municípios não poderão mais se valer do chamado valor venal de referência, prevalecendo, para efeito de cálculo do ITBI, o valor declarado pelo próprio contribuinte, de modo a que o tributo recolhido esteja mais alinhado à realidade do negócio, cujo conhecimento integral somente as partes negociantes para melhor avaliar o real valor do bem, uma vez que o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido.
Todavia, até que os municípios passem a aceitar – ou não impedir – o recolhimento do ITBI pelo valor declarado pelo contribuinte, que sempre deverá ter condições de comprovar, caso questionado, que tal valor foi de fato praticado; será necessário a ele acionar o Judiciário para garantir tal direito e também possibilitar o tabelião de notas a lavrar a escritura de compra e venda, que é providência fundamental, juto com o registro dela no cartório de imóveis, a promover a efetiva regularização do imóvel.
Por: Eduardo Pires