A empresa administradora de bens imóveis próprios é importante ferramenta pela qual é possível estabelecer-se um planejamento sucessório e tributário, inclusive com excelente nível de segurança e proteção do patrimônio que nela estará inserido.
Considerando que a pessoa jurídica, por conceito, não está sujeita à finitude, evita-se, dessa maneira, que o patrimônio fique sujeito aos anseios dos herdeiros do proprietário, uma vez que a fração hereditária de cada um deles poderá ser definida e atribuída via da distribuição de quotas da empresa.
No mais, o contrato ou estatuto social criarão regras de funcionamento da empresa pela qual ficarão reduzidos os riscos sobre a gestão do patrimônio, eis que tudo deverá observar um processo empresarial de tomada de decisões.
Nessa linha, a administradora de bens imóveis próprios constituída com o objetivo de gerenciar o patrimônio de determinado indivíduo ou grupo familiar, em linhas gerais, deverá ter os seguintes objetos sociais, baseados nos códigos nacionais de atividade empresarial (CNAE), esses editados pela Comissão Nacional de Classificação (CONCLA) do IBGE:
6810-2/01: COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS PRÓPRIOS;
6810-2/01: LOTEAMENTO E VENDA DE IMÓVEIS PRÓPRIOS;
6810-2/02: ADMINISTRAÇÃO DE BENS IMÓVEIS PRÓPRIOS;
6810-2/02: ALUGUÉIS DE IMÓVEIS PRÓPRIOS, RESIDENCIAIS E NÃO RESIDENCIAIS
Constituída com um (ou alguns) dos objetos socais descritos, a administradora de bens imóveis próprios não poderá optar pelo regime tributário do Simples Nacional, conforme a limitação prevista na Lei Complementar 123/2006, de modo que o regime a ser observado, necessariamente, será o do lucro real ou presumido, este último desde que a receita bruta total, no ano-calendário anterior, tenha sido igual ou inferior a R$ 78 milhões.
Após a constituição da empresa administradora de bens imóveis próprios, o passo seguinte é transferir a ela a fração (ou até mesmo a totalidade) do patrimônio da pessoa física do instituidor, integralizando-se, desse modo, o capital social da empresa, que ocorrerá por conferência de bens.
Posteriormente, as quotas sociais da sociedade serão transferidas, por doação, na proporção e do modo que o instituidor entender cabível, a bem de que os herdeiros tomem posição de sucessores, mas ora na condição de sócios da empresa que será proprietária do patrimônio a ela entregue.
O contrato social é o instrumento que regulamentará as regras de gestão dos bens, instituindo poderes e condições especiais pelas quais se elegerá o administrador e quais serão os direitos dos sócios que receberam quotas por doação, especialmente enquanto o administrador do patrimônio estiver vivo e desfrutando dele.
Isso ocorre porque, de modo geral, o instituidor do patrimônio reserva-se o controle da sociedade e seu patrimônio na condição de administrador dela, e também como usufrutuário dos direitos que as quotas sociais atribuem aos que as receberam por doação.
Como nas operações tradicionais de doação de imóveis com reserva de usufruto, o donatário das quotas recebidasterá apenas a nua-propriedade delas, até que o doador faleça, momento em que se consolidará a propriedade plena sobre elas. Caso faleça antes do doador, eventual cláusula de reversão da doação garantirá o retorno das quotas à propriedade daquele.
As quotas da empresa também poderão ser serão doadas para os herdeiros com cláusulas restritivas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade, a depender do grau de limitação que o instituidor queira ou não impor aos herdeiros.
Embora necessária a disposição de cláusulas e condições do contrato conforme as especificidades de cada indivíduo e/ou grupo familiar envolvido no planejamento, a constituição da empresa de administração de imóveis próprios, como ferramenta de gestão patrimonial e planejamento sucessório, tende a evitar os desgastes financeiros e emocionais de um inventário, uma vez que, de modo antecipado, permite organizar a sucessão dos bens por meio da transmissão de quotas, cujo procedimento judicial ou extrajudicial de inventário certamente será mais rápido e menos oneroso.
Por Eduardo Pires