A (in)definição da controvérsia sobre a base de cálculo para recolhimento do ITBI e ITMD no Município de São Paulo, e a dificuldade de regularização do patrimônio imobiliário.
Como sabemos, a cobrança dos impostos municipais sobre transações inter vivos com imóveis se baseia no valor venal de referência (VVR), que constitui valor significativamente superior valor utilizado, pelo próprio fisco, para lançamento do IPTU).
Nessa mesma linha, a Fazenda do Estado de São Paulo, assim como outras pelo país afora, quando da apuração do ITCMD incidente na transmissão de tais bens em razão do falecimento do proprietário, exige a apuração do imposto devido sobre o famigerado VVR.
Contudo, esse valor não tem relação com o valor de mercado ou o valor de venda, chegando em algumas hipóteses a ser o dobro do valor de venda.
Considerando o estrondoso número de ações (em geral mandados de segurança) ajuizados para afastar tamanha arbitrariedade, autorizado os Cartórios de Notas a aceitarem o recolhimento do ITBI com base no valor sobre o qual é lançado o IPTU, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ainda em 2019, julgou o Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) nº 2243516-62.2017.8.26.0000.
Nesse julgado, o TJSP consolidou o entendimento no sentido de que a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor venal do imóvel para fins de lançamento de IPTU, ou o valor da transação imobiliária, prevalecendo o que for maior, reconhecendo a ilegalidade na instituição de um valor venal diferente daquele utilizado para o IPTU. E, isso porque, o valor venal deve corresponder ao valor de venda, ou o valor de mercado.
Seguindo a mesma linha de raciocínio, frequentemente temos questionado a aplicação, por analogia, em inventário extrajudicial, da mesma exigência: ou seja, a de que o ITCMD seja recolhido com base no VVR editado pelo município, e não pelo valor base para lançamento do IPTU, na mesma lógica da decisão a ilegalidade de tal procedimento em relação do ITBI.
Ocorre que no último mês de abril, o site da Prefeitura Municipal de São Paulo chegou a desabilitar a consulta de valor venal de referência do imóvel (VVR), o que fez acreditar que, finalmente, teria concordado em se curvar ao entendimento pacífico do TJSP, evitando assim perda de tempo e dinheiro do contribuinte, dada a necessidade de contratação de advogado e pagamento de custas judiciais para obtenção de decisão que afaste a ilegalidade.
Acontece que, diferente disso, alguns dias após a repercussão do fato de ter ela desabilitado a consulta do VVR, a Prefeitura de São Paulo distribuiu, em 21/05/2021, a seguinte (e decepcionante) nota à imprensa:
A Secretaria Municipal da Fazenda, com o objetivo de evitar a divulgação de informações incorretas e inadequadas, vem a público prestar esclarecimentos acerca do teor de artigo publicado no Portal Migalhas, intitulado "Município de São Paulo retira consulta do valor venal de referência", publicado em 20/04/2021.
Primeiramente, esclarecemos que a Consulta Pública ao Valor Venal de Referência - VVR, permanece normalmente disponível, pelo endereço eletrônico https://itbi.prefeitura.sp.gov.br/valorreferencia/tvm/frm_tvm_consulta_valor.aspx
Prosseguindo, o VVR continua normalmente aplicável e exigível no Município de São Paulo, nas hipóteses previstas na legislação municipal. Não houve qualquer decisão judicial com efeitos erga omnes que tenha impedido a Administração paulistana de cobrar o ITBI com base no VVR, de forma que a aplicação do instituto permanece.
Por fim, não é lícito aos Cartórios de Registro de Imóveis registrar qualquer transmissão imobiliária calculando o ITBI com base no valor venal para fins de cobrança do IPTU, ao invés do VVR. CRIs que forem identificados praticando tal conduta serão imediatamente responsabilizados e multados nos termos da lei.
Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo
Ou seja, ao invés de curvar-se ao pacífico e já consagrado entendimento do TJSP que, em alguns casos, chega a reduzir o valor do ITBI (em transações de venda e compra, por exemplo); e também o ITCMD (devido em casos de inventários de bens) em até 40%; decidiu a Prefeitura manter a veiculação do famigerado VVR e, pior, obrigando os Cartórios de Notas a exigirem o valor dos recolhimento com base naquele valor, o que impõe ao contribuinte que tenha patrimônio imobiliário a regularizar, absoluta atenção para que não tenha seus direitos prejudicados, recolhendo tributo maior daquele efetivamente devido.
Por Eduardo Pires