A Lei 14.711/2023, sancionada ontem, com vetos, e com o propósito de aprimorar as regras relativas a crédito, garantias e medidas extrajudiciais para recuperação de crédito, na prática, criou um novo microssistema jurídico sobra imóveis dados em garantia de empréstimos, como hipoteca ou alienação fiduciária de imóveis, e facilitou a execução de dívidas de forma extrajudicial.
Logo de início, vale dizer que o veto presidencial recaiu sobre a possibilidade de bens móveis – leia-se veículos – poderem ser apreendidos sem processo judicial. A justificativa é de que os devedores ficariam vulneráveis demais aos bancos, sendo o processo judicial necessário para barrar eventuais ilegalidades.
Entre as mudanças inseridas pela lei, está a permissão para que um mesmo imóvel seja usado como garantia em mais de um empréstimo, de forma fracionada, até esgotar seu valor total. O assunto é polêmico: há quem diga que o instrumento amplia o acesso do tomador a diferentes tipos de financiamento; de outro lado, críticos alertam para o risco de superendividamento.
Com relação aos financiamentos imobiliários, nos quais a alienação fiduciária responde por mais de 90%, o tema da execução extrajudicial ganha muito mais relevância.
A execução extrajudicial é um procedimento complexo que difere da execução tradicional, pois não envolve diretamente o Poder Judiciário. Considerando nossa cultura de judicialização dos conflitos, sempre houve forte resistência de entender a desjudicialização como um caminho seguro.
Dentro do contexto da alienação fiduciária, essa forma de execução implica que, diante do não cumprimento das obrigações por parte do devedor, o credor tem o direito de retomar o bem dado como garantia sem precisar recorrer ao processo judicial tradicional.
A rapidez desse processo pode gerar preocupações sobre possíveis prejuízos aos direitos do devedor. No entanto, é inegável que esse mecanismo também atende às necessidades de eficiência e agilidade no sistema jurídico.
Na última semana, o STF, por meio do Tema 982, aprovou tese pela qual afirmou a constitucionalidade da execução extrajudicial previsto na Lei 9514/97: “O procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia é constitucional, pois está em conformidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal".
Esse posicionamento fortalece a legitimidade do mecanismo da execução extrajudicial, demonstrando sua compatibilidade com os princípios constitucionais, especialmente no que diz respeito às garantias processuais. De quebra, tende a tornar as regras da Lei 14.711/2023 completamente efetivas, conferindo a elas uma certa imunidade no que diz respeito ao questionamento da legalidade do processo pelo qual o devedor poderá perder o imóvel, muito mais quando tiver sido ele dado em garantia de múltiplos financiamentos.
Com um marco legal turbinado, que coloca nas mãos do credor um procedimento ágil e eficiente para execução da garantia do financiamento imobiliário, e cuja legalidade foi certificada pelo STF, restará testar como as partes se comportarão num ambiente não controlado pelo Poder Judiciário, embora o STF tenha resguardado ao devedor, diante de qualquer ilegalidade, socorrer-se daquele.