A orientação jurídica desde a negociação, até a celebração do negócio, é essencial para estabelecer previsibilidade do resultado e minimizar perdas em futura disputa judicial..
Contratos imobiliários, por mais que sejam recorrentes e conhecidos no mercado, exigem absoluta cautela e compreensão quanto aos seus efeitos, visando o incremento das chances de êxito, ou eventual neutralização de perdas, em caso de futuro litígio decorrente deles.
Há pouco mais de 3 meses, ao assessorar compra e venda de imóvel que se encontrava locado há mais de 20 anos, alertamos as partes quanto à necessidade de que fosse dada ao locatário a preferência para realização do negócio, nos mesmos termos da proposta do comprador, sob pena de ser questionada, pelo locatário, a violação do artigo 27 da Lei do Inquilinato.
A parte compradora, a quem interessava não disputar com o locatário a preferência pelo negócio, argumentou que o fato de não estar o contrato registrado no cartório de imóveis retiraria do locatário qualquer direito à preferência, não podendo ele agir para responsabilizar os vendedores pela celebração do negócio, muito menos para tentar desfazê-lo, obtendo para si o imóvel mediante o depósito judicial do valor envolvido.
Entendendo, contudo, que poderia o locatário, no mínimo, reclamar dos vendedores-locadores o descumprimento do direito de preferência previsto na lei, responsabilizando-os por perdas e danos, aconselhamos fosse incluída na escritura de compra e venda do imóvel cláusula de amortecimento de responsabilidade, caso fossem os vendedores demandados pelo locatário em futura e eventual ação judicial sob a alegação de infringência do referido direito de preferência.
Tanto quanto o locatário foi notificado da celebração do negócio, e para que desocupasse o imóvel, ajuizou ele ação de anulação da compra e venda, alegando justamente o desrespeito ao direito de preferência, e pedindo autorização para depósito dos valores negociados entre as partes para que possa obter a propriedade do imóvel, nos exatos termos e condições que foram negociados.
Embora o juiz de primeira instância tenha indeferido o pedido pela ausência do registro do contrato no cartório de imóveis, o Tribunal de Justiça de São Paulo, em decisão liminar concedida em recurso, não só autorizou o depósito do valor do preço, assim como garantiu ao locatário a permanência do imóvel até que a ação seja julgada em definitivo.
O processo se encontra em fase inicial para que nele seja discutida a existência ou não de direito de preferência pelo locatário, e, ainda, se a infringência desse eventual direito poderá justificar a anulação da compra e venda e/ou somente a responsabilização dos vendedores por indenização pelos prejuízos decorrentes da desocupação.
Contudo, o fato é que a cláusula de amortecimento de responsabilidade inserida no contrato, na pior das hipóteses, servirá aos vendedores para que se protejam de eventual indenização, a qual, se ocorrer, deverá ser suportada pela parte compradora.
O caso mostra, de modo claro e transparente, que a solução para um futuro litígio começa na avaliação criteriosa e cuidadosa do negócio que será realizado, assim como da consultoria preventiva para que eventuais riscos sejam previstos e mitigados.
Ou seja, continua absolutamente vigente a regra de experiência: é melhor prevenir a remediar.