O papel do advogado no contrato de locação e os negócios jurídicos

Realidade está mudando. Operadores do Direito devem se valer de soluções criativas É frequente ouvir reclamos sobre a demora do processo, a legislação, o Judiciário, o juiz, como se fossem os únicos responsáveis por algumas questões que assolam o cotidiano forense.

A pandemia vivida mundialmente demonstra que a resolução dos conflitos não pode ser a mesma, nem tudo deve depender do Judiciário e, não por outro motivo, que o Código de Processo Civil de 2015 (CPC/15) consagrou um modelo cooperativo de processo (art. 6º), onde todos são protagonistas em prol da melhor solução dos conflitos.

 

Nesse contexto, o advogado – que de acordo com dados oficiais da OAB[1] somam 1.270.992 de inscritos -, pouco tem feito uso do negócio jurídico processual (art. 190 CPC/15), um potente mecanismo que pode colocá-lo como protagonista de uma negociação, gerenciando os rumos do processo e harmonizando diversos interesses.

Tomando o contrato de locação como um recorte, considerando o seu forte apego social, a recorrência de tais contratos e a vanguarda da Lei nº 8.245 por ter trazido em 1991[2] no art. 58, IV hipótese muito pouco comentada de negócio jurídico processual sobre citação.

A citação é algo, muitas vezes, de concretização delicada na prática, pois é frequente que o locatário desocupe o imóvel sem informar seu paradeiro e qualquer operador do direito com mínima prática sabe que há locais onde a demora da prestação é potencializada simplesmente pela carência de aparelhamento, estrutura física, servidores e até mesmo magistrados.

Assim, o contrato pode criar outros meios, desde que razoavelmente seguros para a sua realização, substituindo a previsão legislativa que alude a telex ou fác-simile, para um simples e-mail, telefone ou por procuradores com poderes especiais para receber citação em nome do locador ou do locatário, podendo ser o próprio advogado, usando analogicamente o art. 269 §1º CPC/15.

Culturalmente, no momento de negociação e tratativas os envolvidos geralmente cogitam em questões de direito material, como forma de pagamento, prazo do contrato, benfeitorias, mora, cláusulas penais etc., relegando questões processuais para segundo plano, somente dando conta de tal negligência no momento do conflito.

A afirmativa acima é facilmente comprovada observando-se a posição topográfica da cláusula de eleição de foro nos contratos em geral, se não for a última, no máximo será a penúltima.

Isso é o reflexo da tradição jurídica brasileira. O CPC/73 não desconsiderava a vontade das partes, porém não a estimulava genericamente, muito vinculado a ideia de “publicismo” do processo, onde o procedimento e relação jurídica processual deveriam ser exclusivamente controlados pela lei e pelo Estado-Juiz. O CPC/15 rompeu, significativamente, essa dogmática.

O cenário pandêmico mundial parece ser o ensejo para a renegociação contratual, com assinatura de aditivos, confissões de dívida, novações, moratórias e negócios jurídicos processuais, devendo os advogados condutores de renegociação se inspirarem no art. 58, IV da Lei nº 8245/91 e no art. 190 do CPC/15.

Assim, pode-se, por exemplo[3], na renegociação do contrato se cogitar na extensão de uma impenhorabilidade, onde o locador se compromete a não indicar a penhora um determinado bem ou o locatário ampliar as garantias dadas ao locador, permitindo a penhora de bem que, originariamente, seria impenhorável[4] ou estabelecer uma ordem preferencial de penhora[5], substituindo, por exemplo, uma garantia contratual (art. 37 LI).

Há a possibilidade de se ampliar ou reduzir[6] prazos o prazo para desocupação do imóvel, melhor equacionar os ônus financeiros do processo, como as despesas para a realização de perícia, as custas processuais, dispensar a prestação de caução[7] para o despejo liminar ou em sentença quando exigível, uma melhor acomodação financeira da purga da mora dentro das possibilidades das partes, estipulação de maiores e mais enérgicas sanções negociais para hipótese de descumprimento de eventual aditivo contratual.

O projeto de lei 1.179/10, convertido na Lei Federal nº 14.010/20, pretendeu vedar a concessão de despejos liminares, tendo sido vetado pela Presidência da República o artigo 9º, levantando enorme poeira sobre o assunto, novamente se criando cenário propício para renegociação contratual.

É, inclusive, nessa poeira que o advogado deve surgir trazendo luz às partes.

Se não há nada na lei que vede a concessão de liminares em ação de despejo, as partes contratualmente podem criar tal vedação, comprometendo-se o locador a não requerer tutela provisória durante certo período de tempo ou até o momento em que o locatário cumpra pontualmente a tratativa firmada, como também será possível se criar novas hipóteses de tutelas provisórias, principalmente as de evidência, além de ampliar ou reduzir os casos de prestação de caução, como já me mencionado.

Diante de todas essas reflexões, a realidade fática vivenciada pelo mundo está operando mudanças definitivas, onde a sociedade poderá amadurecer, bem como os operadores do direito devem se valer de soluções criativas, saindo da já cansada dependência do Judiciário, sendo uma das inúmeras possibilidades o advogado assumir esse protagonismo na condução de tais negociações.

Fonte: JOTA - Haroldo Lorenço

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